那么，日本地产泡沫究竟是如何产生的？日本知名的经济学家都留重人一针见血地指出：“投机因素是造成30多年来土地价格上涨145倍的最大因素。”

    而日本微观性地价泡沫的关键，则在于土地的财团垄断。这些战后惨遭解体的战前各大财阀很快便以财团的形式重新集结了起来。因为银行向企业放贷时大都要求以土地作抵押，这些财团企业便大肆购地，并以土地扩张作为产能及市场扩张的前提。正如华尔街分析报告所言：“丰田公司更像是一个在自己的土地上附带生产汽车的大地主。”

    长谷川庆太郎则在《投机时代》中写道：“从1970年代开始，日本陷入了土地投机的时代。企业争相将资金从制造技术领域转投到土地，社会充斥着抢购土地的恐慌心理和焦躁情绪，更弥漫着投资土地必然暴涨的‘浪漫预期’。连那些只掌握零星土地的人，也不惜抵押给银行以获得购置土地贷款，紧盯着土地疯狂的飙升。”

    1985年之前，日本土地资产总额还一直低于GDP，1988年即升至GDP的1.4倍。1985年至1990年，日本累计土地资产收益1420万亿日元，为1990年日本GDP的3.3倍。到了1990年，东京土地资产总额已接近美国全国总额，而日本全国则高达2400万亿日元，为美国的4倍。旅日华人学者莫邦富称：“把东京的地皮全部卖掉买下美国，再把美国土地出租给美国人住，类似这样的言论在当时的日本媒体上屡见不鲜，且被大部分的日本人津津乐道。”

    另一方面，日本企业进军海外地产也战绩赫赫。被日本偷袭过的珍珠港，几乎被日本企业全部收入囊中，夏威夷俨然成了日本的“新殖民地”。檀香山市市长曾疾呼：“檀香山要变成日本东京的一个区。”而三菱以8.46亿美元收购洛克菲勒广场51%的股份，索尼、松下分别以34亿和61亿美元收购好莱坞哥伦比亚电影集团、美国环球影业集团，紧接着美国ABC大厦、Citibank总部大厦、Mobil石油总部大厦、帝国大厦等纷纷落入日本之手。

    这一系列地产投机之所以可能，与日本当时的金融形势密不可分。1974年日本政府曾将“对付土地投机”作为工作的重中之重，但昙花一现。同年4月开始，日本的金融政策转向宽松。之后，日本政府没有再采取宏观调控，日银也从1986年1月起连续5次降低贴现率，从5%降至1987年2.5%的战后最低水平。

    同时，自1970年代开始，日本产业界被允许可按时价发行股票，巨头企业从而以比市场利率低很多的费用从股票市场融资，开始具备准银行功能。正如前日银总裁三重野康所言：“泡沫经济初始时期，日本金融机构向地产和非银行金融机构发放贷款余额由原来的20%骤然上升到40%。”这也注定了一旦地产投机失败，必将殃及同样疯狂的股票市场。

    美联储前主席格林斯潘有句名言：“泡沫只有在破灭后才能判定是泡沫。”山一证券副总裁北川文章也回忆称：“当时的日本，曾经有40名知名的经济学家对前景进行预测，没有一个人认为会出现危机，都对将来持乐观态度。”

    在狭小的岛国，一亿人正沉浸在人类历史上远比郁金香泡沫、黑色星期一、纳斯达克泡沫更为严重的泡沫危机中不能自拔。

   “骄傲的平家不久长”

    日本有一句民谚：“骄傲的平家不久长。”平家即日本史上赫赫有名的平氏，鼎盛时期曾不可一世，但18年后即被源氏所灭。骄傲往往源自内心夜郎自大式的无知，也源自外界故意或无意的甜言蜜语。

    当1968年日本成为仅次于美苏的世界第三后不久，法国记者吉兰迅速出版《世界第三大国》一书，对崛起日本极尽溢美之词，而日文版半年内也再版15次，可谓洛阳纸贵。

    1979年，哈佛大学东亚专家傅高义出版《JAPAN IS NO.1》。他感慨：“和他国有所不同，日本在19世纪初就主动而不是被动地、雷厉风行地学习外国。结果它成了时代变革的主导者，而不是受害者。其他国家则被外国的影响摧毁了，只有日本从中获得了重生。”

    此时，日本国内的心态也开始发生微妙变化。1981年，曾获诺贝尔经济学奖提名的森岛通夫在剑桥大学和伦敦经济学院讲授《日本为什么“成功”》，讲义被奉为日本研究经典。

    1983年初，时任首相中曾根康弘也一改基辛格曾形容的“装聋作哑”、“很少讲话，有时似乎在打瞌睡”的日本首相形象，与里根会谈时表示：“就太平洋两侧整个地区的和平与繁荣而言，日美负有世界性责任。”

    同年G7峰会上，又不失时机地展示大国形象，发言都站在全球高度。世界舆论分析称：“日本在G7发挥领导作用，这是自1975年G7首脑会议以来的第一次。”日本外务省也洋洋得意：“这标志着日本领导人第一次在首脑会议上就全球问题采取主动。”

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